こんにちは、せーじんです。
不動産投資を手軽にできるJ-リートの中でも、
Amazonや楽天などのネット通販の普及により大きく伸びているのが
物流施設型リート
ですね。
ネット通販、うちでもよく使うよね
週に一度は使うね
今日は、たくさんある物流施設型リートのうち、どれに投資すべきなのか考えていきましょう。
リートに関する記事はこちらです
物流施設型リートはこんなにたくさんあります
物流施設型リートの一覧表を見てみましょう。
2020.12.16現在のデータです。
NAV（なぶ）とは、
総資産から負債を差し引いた純資産です。
倍率が1より低ければ割安、
1より高ければ割高と判断できます。
ここに出ているだけで9の投資法人があります。
分配金利回りは3%~4%程度ですね。
NAV倍率は、いずれも1倍を上回っています。
時価総額は、最も小さい銘柄で665億円、大きい銘柄は7900億円程です。
この中から、年初来のリターンが高いものを抜き出して比較してみましょう。
年初来リターンでは4銘柄とも似た動きをしています
9銘柄あった物流施設型リートのうち、年初来リターンが10%を超えている銘柄を4つ抜きだしました。
前回の記事で紹介した、青いチャートの日本プロロジスリート投資法人（3283）ですが、
コロナショックでの落ち込みは物流施設型リートの中でもひときわ小さいですね。
物流型リートが下落に強いのではなく、この銘柄が強いだけだったようです。
落ち込みの幅以外はどの銘柄も同じような値動きをしています。
紫の三菱地所物流リート投資法人は、ややボラティリティが大きく、上に下に大きく動いています。
2018年4月以降でみると、三菱地所の値動きが非常に大きい
なんでこんなに半端な期間なの？
2018年4月に、今回比較対象の4銘柄がそろったからだよ。
他意はございません。
やはり、紫の三菱地所物流リート投資法人はかなり大きく動いています。
この期間での比較だと、リターンの差が大きくなっていますね。
最大リターンは紫の三菱地所で+54%ほど、
最小リターンは赤のGLPで＋37%ほどですね。
直近3か月はCREの安定感が際立つ
直近３か月間を見てみましょう。
10月の1か月間は、緑のCRE以外の3銘柄は下落しています。
この時期は株も下落していましたから、影響を受けたものと思われます。
ワクチン開発により株価が大きく上昇した11月は、各銘柄とも大きく下落しています。
これは、
- 株を買うために資金が抜けたことと、
- コロナ禍の終えんで物流の需要が減ると見込まれたこと
の2点がその要因です。
保有物件を比較
GLP投資法人（3281）は23区内にも物件を保有していて保有物件が非常に多い
GLP投資法人の保有物件です。
GLPの最大の特徴は、23区内にも物件を保有していることです。
さらに、東京以外の関東地区にも多くの物件を保有していて、6割ほどが関東地区ですね。
物件取得金額は3283とほぼ同等ですが、物件数が77棟とかなり多くなっています。
日本プロロジスリート投資法人（3283）は大規模物件が多い
日本プロロジスリート投資法人は物件取得額の合計が6962億円と、4銘柄で最大です。
こちらも60%ほどが関東ですね。37%ほどが中部・近畿です。
圧倒的に平均額が高いのは、大規模物件を多く保有しているということですね。
三菱地所物流リート投資法人 （3481）は、比較的分散している
三菱地所物流リート投資法人は、今回の4銘柄では地区の分散が効いています。
関東地区を46%程に抑えており、他の地区の割合が比較的多いですね。
CREロジスティクスファンド投資法人 （3487）は関東への集中投資
CREロジスティクスファンド投資法人は、関東地区の割合が95%と集中投資しています。
今回比較する4銘柄でもかなり低いですから、これは小規模物件が多いということですね。
営業利益を比較
| コード | 銘柄 | 前期 | 当期 | 次期 |
|---|---|---|---|---|
| 3481 | 三菱地所 | 3,343百万円 | 4,222百万円 | 4,215百万円 |
| 3281 | GLP | 19,893百万円 | 21,902百万円 | 22,189百万円 |
| 3283 | 日本プロロジ | 23,612百万円 | 23,269百万円 | ー |
| 3481 | 三菱地所 | 3,343百万円 | 4,222百万円 | 4,215百万円 |
| 3487 | CRE | 2,031百万円 | 2,589百万円 | 2,591百万円 |
3283の日本プロロジは次期利益のデータがありませんが、前期と当期を比較してもやや減益ですね。
次期はもっと厳しそうです。
3281のGLPとと3487のCREは、しっかりと利益を増やしているのが好印象です。
せーじんならどうする
基本的には4銘柄のどれを選んでも問題ないと思います。
せーじんが選ぶなら、
総資産がやや低いのは気になりますが、株価が堅調で、営業利益をしっかり増やしているCRE（3487）
かなと思います。
- ポートフォリオのバリエーションを増やし、
- 資産を守るためにも、
リートへの投資を検討してはいかがでしょうか。
以上、物流施設型リートを比較！年初来16%も成長してるんですよ！という話題でした。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。
