J-リートの8つのタイプの特徴とは?利回りが高いのはどれだ!?

こんにちは、せーじんです。

今日は、J-リート(J-REIT)への具体的な投資について考えていきましょう。

J-リート関係の記事はこちら

前回の記事でJ-リートへの投資が面白そう、ていうのは分かったけど、どれに投資したらいいの?

J-リートには8つのタイプがあって、それぞれ違う特徴があるからね。比較しながら見ていこうか。

今回の記事の内容

J-リートの8タイプ

  1. 住宅型
  2. オフィス型
  3. 物流施設型
  4. ホテル型
  5. 商業施設型
  6. ヘルスケア型
  7. 複合型
  8. 総合型

一つずつ簡単に説明していきましょう。

住宅型

もし不動産投資をするとしたら、どうする?

中古物件を買って借家経営かな

もしあなたが不動産投資をするとしたら、

まず思いつくのは借家やアパートなどの住宅への投資という方が大半だと思います。

住宅型のリートは、個人よりもはるかに大規模に投資できますから、

投資対象は借家やアパートのほか、大型マンションという場合もあります。

住宅型は安定性に優れています

景気が悪くなったとしても、住宅の需要がなくなることはありませんからね。

オフィス型

日本全国にオフィスビルというものがたくさんありますね。

オフィス型とは、会社に対してオフィスを貸し出して賃借料を得る投資です。

J-リートの多くの投資法人がオフィス型で、中心的存在ですね。

私の会社もオフィスビルに入ってるよ

オフィス型は景気に左右されやすいのがポイントです。

特に現在、コロナウイルス感染症への対処をきっかけとして、テレワークが進んでいます。

テレワーク化によって必要なくなるのが、大きなオフィスです。

物流施設型

物流センターや倉庫などの施設へ投資するリートです。

Amazonや楽天などのネット通販が、大きく業績を伸ばしています。

コロナウイルス感染症の拡大で、外出を控える人が増えたのも強い追い風になりました。

せーじんはヨドバシ・ドット・コム派です

物流施設型は、いま最も成長しているリートです。

現在右肩上がりの成長を続けるインターネット通販が、今後下火になることは考えずらいです。

リートの新たな主役として成長を続けることを期待できます。

ホテル型

ホテルや旅館などの宿泊施設に投資するリートです。

ここ数年、政府による観光業振興策により海外からの訪日客が急増し、好景気に沸いていました。

旅行業界ですから、景気に大きく左右されます。

ホテル型は、新型コロナウイルス感染症の影響を最も強く受けた業界です。

海外からの旅行客が来なくなってしまいましたから、その打撃は非常に大きいものでした。

2020年12月現在は、GOTOトラベルなどの政策によって下支えされています。

はやくワクチンが行き渡り、コロナが収束してほしいですね

商業施設型

都会にある商業ビルや、郊外によくあるショッピングセンター・ショッピングモールなどへ投資するリートです。

イオンモールなどは、周辺の道路が毎週末渋滞するほど、にぎわっていますね。

テナント料を収入としますから、各店舗の売り上げ減少には大きな影響を受けないことが多いのですが、

テナントに空きが出てしまうと収益の減少につながります。

商業施設型はやや景気の動向に影響を受けますが比較的安定しています。

今後、ネット通販との戦いをどう乗り切るかが大きなカギになりそうです。

ヘルスケア型

ヘルスケア型は、老人ホームや病院などに投資するリートです。

日本は高齢化社会が進んでいて、需要の増加が大いに見込めるリートですね。

最近、よく老人ホームを建設してるよね

ヘルスケア型は、高齢化社会という社会問題を追い風として、今後も成長が期待できます。

景気の動向にも影響を受けにくいでしょう。

ただし、景気悪化によって国の税収が減少し、その結果国の制度が変更された場合は非常に大きな影響を受けます。

政治の動向は要チェックです。

複合型、総合型

これまで紹介してきた6種類のリートを紹介しました。

このうち複数の投資先に投資するリートを、複合型もしくは総合型といいます。

複合型は、2種類へ投資するリートです。

総合型は3種類以上です。

複合型は分散投資が効いているため比較的リスクは低めですね。

総合型になるとさらに分散しているため、リスクはより小さくなります。

8タイプを比較しよう!

では、いままで紹介した8つのタイプから1銘柄づつピックアップして値動きを比較してみましょう。

各タイプごとに、時価総額の大きい銘柄を選びましょう。

せーじんが任意にピックアップした銘柄ですから、各タイプの値動きにそのまま当てはまるわけではありません。あくまで参考程度にご覧ください。

投資法人名のあとに書いてある色は、チャートの色です。

  1. 住宅型    アドバンス・レジデンス投資法人(3269)  水色
  2. オフィス型  日本ビルファンド投資法人(8951)     黄色
  3. 物流施設型  日本プロロジスリート投資法人(3283)   濃紫
  4. ホテル型   ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) 薄紫
  5. 商業施設型  日本リテールファンド投資法人(8953)   黄緑
  6. ヘルスケア型 ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)  黒色
  7. 複合型    産業ファンド投資法人(3249)       赤色
  8. 総合型    野村不動産マスターファンド投資法人(3462)桃色

以上の8つに、東証リート指数(青)を加えた9つのチャートを表示します。

5年チャート

コロナショック前の2020年初めまでは、黄色のオフィス型が最もよく伸びています。

次いで濃紫の物流型水色の住宅型桃色の総合型がよく伸びていて、青の東証リート指数を上回っています。

東証リート指数は、各指数の中央付近ですから、ちょうど平均ですね。

2019年以降は各リートが急激に伸びていますが、薄紫のホテルだけは伸びていません

海外からの観光客の増加、ラグビーW杯や東京オリンピックの期待で伸びていてもおかしくないのですが、これはこの投資法人単体の問題なのでしょうか。

年初来チャート

コロナショックでは、東証リート指数が50%の下落だったのに対し、

物流型(濃紫)の下落は30%と強さを見せています。

オフィス型(黄)はコロナショックでの落ち込みは40%程でしたが、その後に回復するどころか逆に沈んでいっています。

リモートワークの浸透と、それに伴うオフィス縮小や郊外への移転が現実化しているためです。

コロナ後では、物流型(濃紫)と複合型(赤)の強さが目立ちます。

それ以外の、東証リート指数を含めた7銘柄は年初来マイナスリターンです。

3か月チャート

直近3か月チャートを見ると、5年や年初来とは全く違った傾向となっています。

GOTOトラベルの開始やワクチン開発によって、ホテル型(薄紫)と商業施設型(黄緑)が息を吹き返しつつあります

総合型(桃色)とヘルスケア型(黒)もプラス成長をしていますね。

逆に、好調だった物流型(濃紫)は大きく値を下げています。

オフィス型(黄)は、11月初めに底打ちして上昇に転じています。

これらを平均した東証リート指数(青)は、ほぼ横ばいとなっています。

せーじんならどうする?

不動産業界特にオフィス型を取り巻く環境は、コロナウイルスの流行前後で大きく変わったとみるべきでしょう。

それを受けてオフィス型は大きく値を下げましたが、11月上旬のワクチン開発のニュースを機に上昇に転じています。

そこから1か月半に及ぶ上昇ですから、デットキャットバウンスではなく底打ちとみていいでしょう。

ワクチン開発とその普及によってコロナとの戦いに勝利しつつある現在、ホテル型と商業型の株価も回復基調にあります。

物流型の需要はこれからも伸びる公算が大きく、現在の調整は押し目と考えれば、投資の絶好の機会といえます。

いずれの型も、長期的に考えれば、これから値を上げる可能性が高いです。

せーじんは、東証リート指数に長期で投資することを検討していきます。

また、底打ちしたとみられるオフィス型調整したとみられる物流型も面白いですね。

以上、J-リートの8つのタイプの特徴を解説とは?利回りが高いのはどれだ!?という話題でした。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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